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日志

 
 

小米要做房地产了?  

2014-02-19 21:55:02|  分类: 营销中国 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       跟马云一样,雷军一直是个“灵魂附体”的家伙,自从见过习李,被称赞为“大米”之后更是如此。他最近通过“网络+传言”制造出的营销势头,让BAT三巨头自叹不如。至于处于上市静默期的刘强东,更是只能捂着嘴巴临渊羡鱼。 

       万通控股董事长冯仑2月13日在“亚布力中国企业家论坛”闭幕式上,语无伦次地表达了他在小米公司受到的震撼,透露小米即将介入房地产的信息。此外,郁亮率近百万科高层到小米学习,以及小米公司即将为员工建公寓等消息,似乎也在佐证着这家互联网企业的新动向。 

       小米真的要进军房地产吗?它在手机领域创造的低价、快销奇迹,能在房地产领域复制吗?我对此持悲观的态度,虽然我希望奇迹能够发生。毕竟,如果中国人世世代代为住房付出如此高的代价,这个民族、这个国家的未来是堪忧的。 

       土地没有实现私有化的国家,全世界不超过十个,中国就是其中之一。根据宪法,城市土地归国家所有,农村归集体所有。但同时规定,农村土地要变为城市建设用地,需要经过国家征地的环节。十八届三中全会之后,土地制度正在改革,未来允许农地直接入市交易,但同时规定需要经过政府严格审批,限定用途。也就是说,国家垄断城市建设用地的局面,很难实质性改变。尤其是地方政府债务没有消化的情况下,取消政府征地环节显然不现实。 

       垄断必然带来高价,这是不可避免的市场铁律。目前中国大城市房价构成中,政府收取的土地使用费和各种税费占了70%,也就是说,房地产商能影响的成本只有30%。即便雷军有化腐朽为神奇的本领,最多让房价下降20%。而饥渴的购房族,马上可以把这有限的价格折让炒作回去。以小米一贯的饥饿营销策略,这一点是必然的。 

       第二,房地产行业的潜规则,是小米根本无法适应的。 虽然中国互联网行业里也有黑幕,流氓行为和潜规则不少,但跟其他行业比,还是非常干净的,也是高度市场化的。为什么中国互联网行业能出污泥而不染?
       一是因为这个行业发展太快、太需要智商,贪官、利益集团的智商达不到,不理解也不敢进入(他们进入的企业也必然死亡),因此从投资角度看,权力介入少;
       二是大多数企业上市之初都亏损,A股不允许亏损企业上市,加上投资方很多是境外基金,所以网企幸运地被逼到香港、美国上市,受到严格的监管,走上了规范化发展的道路。当然,他们也借机引入了先进的激励机制和管理制度。 

       房地产则完全不同。这是一个权力高度守护的市场,从成立公司、取得资质,到拿地、设计、修改规划、变更容积率、建设、监理、验收、贷款、销售,甚至处理投诉,都可以看到权力的身影。 国土资源部“控制500万人口以上城市用地”政策出台后,未来房地产开发的主要形态变为城市更新,或者说是“旧改”,这更是一个权力高度守护的领域。我在此前分析文章中说过,万科这种比较干净的企业,基本上会出局。很多莫名其妙的小公司,反而可以当上地头蛇,神奇地拿到项目。在这样的市场上,小米会有很大的发展空间吗? 

       第三,房子不像手机,不是标准化产品。 越标准化的产品,越容易批量生产,降低成本和售价。手机、家电、图书,都是高度标准化的产品。但房子不是,虽然不能说是全个性化的,但个性化程度比较高。位置、朝向、楼层、价格,大家需要的都不相同,因为很难大规模标准化生产。 虽然互联网企业暂时不能从根本上改变中国的房地产业,但其经验还是值得房地产商学习的,或者说两者有合作空间。 
       一是可以降低开发商的融资成本。余额宝之类互联网金融产品的成功,让人们认识到了网络汇聚资金的超低成本和动员能力。如果支付宝们为房企发行信托产品,房企的融资成本会明显降低,这肯定有助于降低房价。 
       二是可以降低开发商的建材成本。其实万科这种大房企,已经有自己的网上采购系统,但是如果前十名房地产商联合起来,通过类似阿里巴巴B2B平台来采购建材,成本会更低。 
       三是可以帮助开发商以更低成本找到客户。搜房网已经上市,但它的模式显然还不够。应该有动员能力更强的网上房屋交易平台,在这一点上,空间还非常大。 

       所以我的结论是:小米如果凭借自己的力量,贸然介入房地产领域,必然头破血流、铩羽而归。但是如果跟万科这种价值观比较接近的行业老大合作,各自做自己擅长的事情,肯定会有一些商机。不过从长远看,互联网思维对开发商来说是必须的,权力还能帮助你走多远?建立百年老店最终要靠市场,靠自己!
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