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房地产,可以用怎样的互联网模式做?  

2014-04-03 20:55:02|  分类: 营销中国 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产是中国社会最大的焦点,自从十几年前政府把房地产作为拉动GDP增长的重要手段之后,需求的释放推动了资产价格的飙涨,而飙涨的资产获益者又反过来持续拉动了对资产的需求。从此,政府,银行,资产持有者组成了完整的经济链条。持续走高的资产价格,让每个房屋所有者的账面资产都水涨船高,参与者都受惠于走高的资产价格。这听起来是完美的经济增长手段。房地产作为最大的个人消费产品,对社会的影响是全方位的。最终,全民都要承担资产上涨所带来的后果。

 从目前的现状看,是否有一种新的模式可以化解虚高的资产价格所隐含的泡沫风险,从购买者的角度是否也可以不再担惊受怕毕生积蓄购买的资产贬值受损?房地产,可以用怎样的互联网模式做?

从房地产开发成本上来看,主要的成本是土地成本(税费)+建安成本占80%。如果在土地成本和税费成本不变的情况下,把建安成本下降到20%,而开发商利润下降为0,那么可以出让40%的利润给购房者,相当于现在市面上的房价打6折。

也许这很可笑,为什么开放商要做这个“雷锋”?从商业社会的发展规律,先进商业模式淘汰落后模式是社会发展的必然现象。高效商业模式对落后模式的替代,后端服务型替代直接销售型,都是商业的发展趋势,只是有的行业起步容易,首先发展了起来,而一些传统的,有政策限制的行业在社会进化到一定层度后,也会出现新的商业模式入侵者。

房地产的互联网模式?

现在房地产开发商试图把自己过度到项目总工的位置,资金多利用外部财务资源,施工建安都外包给外部团队。尽量加快项目的周转速度,把房地产作为制造业去改造。通过对项目不同环节的拆分,独立化,精细化管理,提升运营效率,但这并没有从源头解决当前的社会矛盾。解决社会矛盾需要跨越矛盾而不是转移矛盾,要从根本上转换当前的思维方式。

一、缩短开发周期

现在房地产项目从动工到开售最快也需要7个月,受到开发过程中各种因素影响,整个周期通常会在1年以上。房地产作为非标化项目,是否可以通过工厂集中生产零部件,然后在现场快速安装降低水泥浇灌,避免搭设施工平台等传统楼宇兴建过程中无法避免的“物理限制”?远大集团之前6天盖好15层酒店让这个假设成为可能。房地产如果是制造业,那么标准化生产就是可行的。外观和内部装饰的个性化并不影响楼宇结构上的标准化生产和安装。

如果房地产的开发周期可以从1年下降到几个月,那么建筑施工成本占房价的成本比例可以大幅度下降。标准化生产的楼宇结构,可以避免偷工减料,消除不同开发商质量标准的差异。而且在楼宇节能化,智能化上可以提供全新的居住体验,改变或者提升当前的住宅服务。

这样建设的房屋在广告宣传上也许跟现在的手机广告一样,当前的智能手机在使用功能上几乎没有任何的差异,广告只能宣传“XX芯片,XX屏幕,XX电池”。差异化宣传变成了用户看不到的内部零件。而房屋在结构上也是标准化的产品,不同楼盘的差异更多的来自楼盘自身的位置,外部装饰、内部装修、环境规划等不同。通过工厂化生产楼宇的结构再运输到楼盘所处的位置,以拼装的施工方式缩短传统的施工时间,与传统建筑相比,快速建筑节水80%,很多工序都是在工厂完成,是区别于传统泥瓦匠施工模式的“干法造房”,大量节约施工用水。节能70%,集中工业化生产,综合能耗低,建造过程节能、墙体高效保湿、门窗密闭节能、使用新能源及节能型产品。节时70%,工业化大幅度提高劳动生产率,与传统建筑方式比,只需其1/3建设周期。节材20%,工厂规模化生产,优化集成,最大限度减少材料损耗。节地20%,更小面积实现同等功能,提高土地利用率。绿色环保,工厂制造,大量减少现场作业,无粉尘、噪音、污水污染;提高工业设备环保技术水平;集中装修,无二次装修大量建筑垃圾污染;每百平米建设面积可减少约五吨建筑垃圾产生。快速建筑的出现改变了几千年来人类兴建建筑的模式,挤压出大量的时间和利润可供各方受惠。科技的发展,提高了生产力,改变了已有的商业模式。打破了现有的利益链条,然后从新产生新的利益版图,适者生存的法则,适用于各种环境。

二、介入物业后端市场

互联网模式与传统商业模式的差异就是改变了利润端的来源。从直接销售产品盈利,延展到后期服务盈利。山东城镇人均居民年消费结构上看,占比最大的食品占32%。居民的日常消费中,是否存在更深入的社区化服务配套?住户习惯深入挖掘的可能?在智能化家居+社区物联网的发展中,可以在满足现有生活方式的同时提供新的便利,让不同的社区居民无论是多口之家还是独居人士,都可以在社区平台上基于居住生活圈,挖掘物业后端消费市场潜力。房地产,可以用怎样的互联网模式做?

物业服务一直是地产产品后续服务的配套,但现在已经有很多地产商在布局物业后端消费市场。某地产物业在这个基础上更深入一步,通过统一的APP,把物业服务与其他居民的日常消费行为结合在一个平台。房地产,可以用怎样的互联网模式做?

用户可以通过APP缴纳物业费,以此打通了内支付和培养使用习惯,在此基础上增加便民服务或者周边商业广告,营造出一个基于周围15分钟生活圈的在线社区。从商业模式的可行性上,当前已经有很多成熟的服务提供这方面的服务。从用户使用频率上,是否足以支撑一个独立的APP,还是把配套服务搬到微信、大众点评这种平台型APP?问题通常是在发展中解决的,提前布局的行业参与者会在过程中调整不同利益方的平衡点。

当用户成为某小区的业主之后,这种牢固的居住关系往往长达数十年。就算是出租率高的小区,住房租赁所产生的物业需求,也是没有差异化的。另外,房地产本身就是良好的金融抵押物,开发商对自身物业的价值评定理应比银行更深入,在此基础上,提供短期消费贷款服务也是非常自然的结果。中国的居住环境,居民密度都远大于海外的居民社区,从中挖取的数据和服务的深入化都大有可为。随着科技的发展逐步从IT领域向传统行业渗透,传统行业和新兴行业的边界越来越模糊。我之前在深圳某公园遛弯,一个传统的乞讨者除了传统的补丁衣,拐棍,破碗之外,居然身上的设备还播放凄惨的背景音乐营造悲惨的氛围,真是让人大开眼界。“科技乞讨者”是否会淘汰“传统乞讨者”这个无法预计,但是当乞讨这种“传统个体经营者”都会利用科技手段营造悲惨的氛围博取更大的同情。其他传统行业利用科技进步对现有模式的革新也只是程度大小的问题了。

但从很多失败的例子看,传统行业因为无法转移利润获取端是“反创新”的。电动车的创新TESLA来自汽车行业外,手机的创新iPhone来自电脑制造商,国内的小米来自软件制造商。正是因为没有既得利益的包袱,才会在行业商业模式发生变化的时候,放弃已有的思维,出让前端利润换取后端利润,让依赖前端利润的商业模式被创新者淘汰。

以上互联网模式改造房地产行业只是以当前科技界的商业模式变迁对传统行业的一种思辨。天马行空的想像有多少最终成为现实并没有任何统计学的依据,但我们生活的进步和社会的变迁并不是由墨守陈规的保守者去推动的。创新者的成功并不都来自于高瞻远瞩的预见,而是更容易接受创新失败的坦然。当对失败的恐惧远大于追求创新的渴望,被外来者颠覆也只是时间的问题了。

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